L'ACTU IMMO
5 délits instaurés contre les squatteurs et les locataires indélicats pour protéger les propriétaires
Afin de mieux protéger les propriétaires contre des occupations illégales de leurs biens, le législateur a créé de nouveaux délits pour sanctionner les squatteurs et pris des mesures pour lutter contre les locataires en impayés de loyers.
Chaque année, nombre de propriétaires et de locataires doivent faire face au squat de leur maison ou appartement. Or, si en théorie, le délai d'évacuation des occupants illicites est fixé à 72 heures, dans les faits, récupérer un logement peut prendre plusieurs mois, voir plusieurs années.
Quelle est la différence entre le squatteur et le locataire défaillant
Le squatteur est celui qui entre dans un lieu par effraction (serrure forcée, fenêtre cassée…) ou par tromperie, menace ou violence, pour l'occuper sans l'autorisation de son propriétaire ou locataire. Le locataire défaillant est celui qui ne respecte pas les obligations qui lui sont imposées par son bail et notamment celle lui imposant de payer son loyer.
Pour lutter contre ce fléau, le législateur a adopté la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dite « anti-squat ». Entré en vigueur fin juillet 2023, ce texte vise à protéger les logements contre l'occupation illicite
des biens immobiliers, que ce soit à l'encontre d'un squatteur ou d'un locataire défaillant. Elle tend également à durcir les sanctions contre ces derniers.
Un nouveau délit pour les locataires indélicats
Désormais, les locataires défaillants, en impayés de loyer par exemple, qui se maintiennent dans leur logement après une décision d'expulsion définitive et ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois commettent un délit d'occupation frauduleuse.
Dans ce cas, les locataires encourent une amende de 7 500 euros, sauf lors de la trêve hivernale et pour ceux bénéficiant d'une décision de sursis à expulsion ou d'un logement social. Cette pénalité s’ajoute à l’éventuelle indemnité d'occupation prononcée par le juge jusqu’au départ de l’occupant irrégulier.
Une nouvelle définition de la violation de domicile
Bien que le Code pénal réprimait déjà, en son article 226-4, l'introduction et le maintien dans un logement « à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte », l’infraction visait le domicile d'autrui mais sans le définir.
Afin de mieux réprimer ce délit, la loi anti-squat vient de préciser ainsi la notion pénale de domicile pour inclure tous les locaux d'habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu'il s'agisse de sa résidence principale ou non.
Avec cette précision, le délit de violation de domicile est désormais applicable aux logements inoccupés contenant des meubles, pour lequel l’électricité ou l’eau ont été coupées par exemple.
Par ailleurs, les peines liées à la violation de domicile ont été triplées afin que les squatteurs n’encourent pas une peine plus faible que les propriétaires qui use de menaces ou de la force pour déloger un occupant illicite afin de récupérer leur bien. Avec la nouvelle donne, la violation de domicile par un squatteur est désormais punie, comme l'utilisation de manœuvres irrégulières pour reprendre un logement, de 3 ans de prison et de 45 000 euros d'amende, contre 1 an et 15 000 euros d'amende auparavant.
De nouveaux délais pour quitter les lieux
Jusqu'ici, un locataire menacé d'expulsion bénéficiait d’un premier délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux et d’un délai de grâce compris entre 3 mois et 3 ans pour un départ effectif. Grâce à la nouvelle loi, le juge peut réduire, voire de supprimer le délai de 2 mois lorsque la procédure de relogement n'a pas abouti à cause du locataire. Quant au délai de grâce, il est désormais fixé à 1 mois minimum et 1 an maximum.
Création du délit d'incitation au squat
Désormais, la loi sanctionne « la propagande ou la publicité » de méthodes facilitante ou incitant l'occupation illicite de biens immobiliers. Ainsi, toute personne (physique ou morale) incitant à squatter un logement s'expose désormais à 3 750 € d'amende.
Lors de l’examen du texte, certains parlementaires avaient saisi le Conseil constitutionnel pour contester ce nouveau délit. Ils critiquaient en particulier l'imprécision des termes « propagande » et « publicité » qui permettait, selon eux, de réprimer les messages diffusés par des associations agissant de bonne foi en faveur des personnes en état de nécessité.
Pour autant, les Sages ont estimé que le texte est conforme à la Constitution car l’objectif est surtout de lutter contre ceux qui diffusent des conseils et recommandations via des vidéos ou des brochures pour faciliter le squat.
Délit d'usurpation d'identité de propriétaire
Afin de sanctionner les personnes se faisant passer pour le propriétaire d'un bien afin de le louer, le nouvel article 313-6-3 du Code pénal puni désormais de trois ans de prison et de 45 000 euros d'amende le fait, pour une personne ne disposant ou n'ayant disposé d'aucun titre pour occuper un bien immobilier, de se prétendre faussement propriétaire de ce bien aux fins de le louer.
Instauration du délit d'occupation frauduleuse
La loi anti‑squat ne concerne plus seulement les logements. Pour protéger d'autres types de locaux que le seul domicile, le législateur a créé le délit d'occupation frauduleuse des locaux à usage commercial ou agricole.
Dorénavant, ceux qui pénètrent dans un local à usage commercial, agricole ou professionnel à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte encourent 2 ans de prison et 30 000 € d'amende.
Des mesures pour lutter contre les loyers impayés
Désormais, tous les contrats de location souscrits depuis le 29 juillet 2023 doivent prévoir une clause résolutoire permettant au bailleur de mettre fin au contrat automatiquement en cas d'impayés de loyers ou charges. Auparavant, sa présence était fréquente, mais facultative.
Avec la nouvelle donne, le bailleur peut désormais s'adresser directement à un commissaire de justice (nouveau nom de l’huissier de justice) pour faire délivrer un commandement de payer au locataire et ainsi obtenir plus rapidement son expulsion.
Si le locataire en fait la demande et qu'il a « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience », le juge peut toujours suspendre d'office les effets de cette clause. Toutefois, la suspension de la clause prend fin automatiquement « dès le premier impayé » ou en cas de retard dans le paiement de la dette locative fixé par le juge.