L'ACTU IMMO
Immobilier : faut-il emprunter via une SCI ?
Un couple non marié qui projette un achat d’un bien immobilier en commun peut-il créer une SCI familiale pour cette acquisition ? Quelles sont les conditions imposées par les banques pour le crédit immobilier ? Et peut-on échapper au taux d’usure ? Le point.
Les banques ne font pas de différence entre un prêt accordé à un particulier et celui consenti à une société civile immobilière (SCI). La limite de 35 % d’endettement maximal, par exemple, sera donc appliquée. Mais elle sera appréciée pour chaque associé, ce qui signifie que, potentiellement, vous pourrez emprunter davantage via la SCI. Il n’existe pas non plus de différence de taux, que l’emprunt soit contracté par un particulier ou une SCI. Le prêt peut ainsi être à taux fixe ou variable, et sur des durées plus ou moins longues (vingt-cinq ans au maximum).
En revanche, une SCI, quel que soit son statut, sera toujours considérée comme une personne morale ayant une activité (artisanale, commerciale, professionnelle non commerciale, etc). A ce titre, elle ne peut être assimilée à un consommateur comme le confirme une jurisprudence récente (Cour de cassation du 8 janvier 2021, n° 20-18.642). En pratique, cela signifie qu’une SCI n’est pas concernée par les taux d’usure applicables aux particuliers. Pour rappel, il s’agit du niveau maximal que peut atteindre le TAEG (taux annuel effectif global), soit le taux d’intérêt proposé par la banque, les frais de dossier et de garantie ainsi que l’assurance emprunteur. Par exemple, pour un crédit sur vingt ans, le TAEG ne doit pas dépasser 4,52 % actuellement. Sinon, la banque ne vous prêtera pas.
Moyen de contourner le taux d'usure
La SCI est donc un bon moyen de contourner le taux d’usure. Mais attention, le taux du crédit obtenu par ce biais peut être plus élevé que celui proposé dans le cadre d’un achat en direct. Dans l’affaire citée plus haut, les associés emprunteurs avaient décroché un prêt avec TEG de 6,77 %, bien supérieur aux taux d’usure applicables aux particuliers à l’époque (2,43 et 2,93 %). Ils réclamaient donc la restitution des intérêts perçus par la banque, ce que la Cour avait rejeté. Les SCI sont quand même assujetties à un taux d’usure mais uniquement sur les découverts en compte, dans une proportion bien supérieure à celle régissant les prêts immobiliers pour les particuliers, soit 16,64 %.
Autre désavantage : en empruntant via la SCI pour financer votre résidence principale, vous ne pourrez pas bénéficier des prêts aidés comme le prêt à taux zéro ou encore le plan d’épargne logement.