On dit "un bail", "des baux" ! Bon, très bien : mais que permet concrètement ce petit papier ? Pourquoi est-il obligatoire ? Quelles sont les clauses que peut contenir un bail ? Et surtout : que faire en cas de dégâts et autres litiges juridiques ? Maître Elodie Juban nous explique tout sur France Bleu Saint-Etienne Loire, en partenariat avec If Saint-Etienne.

Qu'est-ce qu'un bail ?

En termes juridiques, le bail est "régi par la loi du 6 juillet 1989" nous explique Me Juban. "Il lie un propriétaire, qu'on appelle le bailleur, et un locataire, qu'on appelle le preneur" continue-t-elle : le premier s'engage à louer un logement décent, isolé etc., quand le second s'assure le versement d'un loyer et la jouissance paisible du bien immobilier. En d'autres termes, les clauses comme le dépôt de garantie ou de caution ne sont pas obligatoires, mais peuvent être amendées par le propriétaire. Elles sont du reste "fortement conseillées" par notre experte.

Quid du squat ?

Voilà un sujet brûlant d'actualité qui voit s'opposer deux droits fondamentaux : le droit à la propriété et le droit au logement. "C'est un vrai débat devant les tribunaux au quotidien", confie Me Juban. L'expulsion "dépend de la façon dont le squat s'est réalisé, de la situation familiale des squatteurs, etc." continue-t-elle : "c'est vraiment le rôle du juge de déterminer s'il fait prévaloir le droit de propriété ou le droit au logement".

Revenons-en aux baux… en cas de dégâts, qui paie ?

Avant toute chose, rappelons qu'un état des lieux d'entrée, à la signature du bail, et un état des lieux de sortie, à la fin de la location, sont tous deux obligatoires... et si dégradations il y a, on regarde si elles relèvent du locataire (entretiens courants) ou du propriétaire (grosses réparations). Me Juban prend un exemple parlant : "si la chaudière ne fonctionne absolument plus, c'est le propriétaire qui doit la remplacer ; en revanche, c'est le locataire qui doit assurer son entretien annuel".

Prenons l'exemple d'un problème plus grave : une infiltration d'eau. Me Juban nous détaille la marche à suivre :

• le locataire doit avertir son propriétaire et faire une déclaration de sinistre auprès de sa propre compagnie d'assurance ;
• un expert commissionné par l'assureur intervient pour trouver l'origine de la fuite ;
• en fonction du verdict, les travaux sont à la charge soit du locataire (joints à refaire), soit du propriétaire (problème plus structurel).

En cas de litige, le dernier recours reste la justice. Me Juban nous explique qu'il faut alors "prendre contact avec un huissier de justice pour faire constater les dégradations, puis avec un avocat qui va demander une expertise judiciaire". A savoir qu'on peut bénéficier d'une assurance protection juridique pour prendre en charge ces frais parfois très onéreux... notamment via l'assurance de notre véhicule ! Sa bonne application reste cependant à vérifier sur le contrat d'assurance.